زمین مسکونی و باور غلط سرمایه‌ای
سیروس رحمانی – حسابدار رسمی
دوستی تعریف می‌کرد، جوانی که در فامیل به تنبلی و لاابالی‌گری مشهور بود پس از فوت پدرش از محل سود سپرده‌ای که پدرش نزد بانکی ایجاد کرده بود زندگی می‌کرد که عده‌ای کلاهبردار او را اغوا کرده و در قبال دریافت مبلغ آن سپرده، قطعه زمینی را در یکی از مناطق تهران به چند برابر قیمت معمول به او فروختند که اقدامات فامیل جهت لغو معامله و برگشت پول به نتیجه‌ای نرسید و تنها کاری که کردند، اسناد زمین را دور از دسترس او نگهداری کردند و مقرری دیگری برای او در نظر گرفتند. حالا همان جوان، پیرمردی ولخرج و… است که به‌دلیل مالکیت قسمتی از زمین مزبور ثروتمندترین فرد فامیل است.
زمین مسکونی ارزش افزوده اجتماعی ندارد و افزایش بهای آن ضمن آنکه آثار سوء‌مستقیمی از قبیل افزایش هزینه زندگی، بالا رفتن سن ازدواج، اثر تورمی روی سایر کالاها، از بین رفتن زمین‌های کشاورزی و مراتع، آسیب‌های زیست‌محیطی و تشدید اختلاف طبقاتی در جامعه دارد از طریق قرارگیری سرمایه‌های کلان در اختیار افرادی که بدون خلاقیت و نوآوری و اعمال مدیریت مناسب تنها از طریق تورم قیمت زمین‌های مسکونی به ثروت‌های سرشار دست پیدا می‌کنند، نظام مدیریتی کسب‌وکار مختل شده و آسیب جدی به اقتصاد جامعه تحمیل می‌شود ضمن اینکه رانت‌جویی جهت تامین مسکن هم سلامت جامعه را به خطر می‌اندازد. مسکن در واقع یک کالای مصرفی بادوام است که باید با عرضه و تقاضای متناسب با سایر کالاها به تعادل برسد اما به‌دلیل باور غلط سرمایه‌ای از آن، قیمت زمین و مسکن تحت تاثیر دو تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای قرار می‌گیرد که همیشه هم کفه سرمایه‌ای آن سنگین‌تر است.
در نتیجه این تقاضای تجمیعی، بهای زمین و مسکن به‌طور غیرعادی و جهشی بالاتر می‌رود به نحوی که در چهل سال اخیر قیمت زمین‌های مسکونی در شهرهای بزرگ چندین هزار برابر شده که به مراتب از رشد نرخ ارز، طلا، خدمات و کالاهای مصرفی و سرمایه‌ای بیشتر بوده است. لازمه تعامل بخش مسکن و اقتصاد ملی، کاهش قیمت زمین و مسکن است که عملی شدن آن منوط به کاهش تقاضای سرمایه‌ای مسکن از طریق تقویت جاذبه‌های دیگر برای نقدینگی و پس‌اندازهای جامعه از قبیل بازارهای پول و سرمایه است. ضمن آنکه تشخیص سود واقعی حاصل از خرید و فروش املاک و اعمال قوانین مالیاتی مناسب و محدودتر کردن وام‌های خرید مسکن برای جلوگیری از قرار دادن تقاضاهای سال‌های آینده در مقابل عرضه فعلی مسکن نیز در کاهش قیمت آن موثر خواهد بود. بازار پول به‌دلیل محدودیت‌های موجود توان رقابت با بازار زمین و مسکن را نداشته و متاسفانه بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری ضمن سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک، وثایق وام‌های اعطایی را نیز به طور عمده املاک قرار داده و
اقلام دیگر دارایی و ارزش ذاتی شرکت‌ها را کمتر در نظر می‌گیرند که خودبهخود موجب ایجاد کاربری کاذب دیگری برای ملک وعدم امکان عرضه و فروش آن در مدت وام می‌شود که بالارفتن قیمت املاک را در پی دارد.بازار سرمایه نوپای کشور که رشد کندی هم داشته در سال‌های ۱۳۹۱ و۱۳۹۲ به دلیل افزایش نرخ ارز و بازدهی بیشتر شرکت‌ها و استفاده از نرم‌افزارهای مدرن و فراگیر، جاذبه خاصی بین اقشار جامعه و خصوصا نسل جوان و تحصیلکرده پیدا کرده بود که به دلیل بازدهی بیشتر می‌توانست ضمن هدایت هوشمندانه و منطقی نقدینگی به سمت تجارت و تولید، مانعی برای رشد غیرعادی بازار مسکن وکاهش آسیب‌های اجتماعی آن باشد که متاسفانه به دلیل اظهارنظرهای عجولانه در مورد حبابی بودن بازار و مصوبه‌های غیرلازم از اواخر سال ۱۳۹۲ شاهد نزول شاخص‌های بورسی، کاهش اعتماد در این بازار و روند رو به کاهش حجم معاملات هستیم.
اجاره‌بهای سالانه به عنوان تنها بازدهی بخش مسکن کمتر از پنج درصد ارزش املاک است که با احتساب استهلاک این درصد، کمتر هم خواهد بود که قابل رقابت با بازدهی بازار سرمایه که بازدهی آن در حال حاضر نزدیک به ۲۰ درصد است، نیست. ضمن آنکه افزایش نرخ‌ها در بازار سهام هیچ‌گونه تاثیری در افزایش نرخ کالاها و خدمات نداشته و حتی به دلیل ایجاد انتظار سود بیشتر در بازار سرمایه خودبهخود می‌تواند موجب کارایی و اثربخشی بیشتر و در نهایت شکوفایی سرمایه‌گذاری‌ها باشد.
برنامه‌ریزی جهت رشد و توسعه بازارهای اولیه و ثانویه سرمایه و انجام حمایت‌های لازم موجب جذب نقدینگی جامعه و در نتیجه مانع از سیر آن به بازارهای مخرب اقتصاد ملی از جمله زمین و مسکن خواهد بود. ضمن اینکه پذیرش بیشتر شرکت‌های انبوه‌ساز مسکن در بورس و استفاده از راهکارهایی جهت انجام معاملات مسکن در یک سیستم متمرکز فراگیر در سطح کشور موجب شفافیت معاملات، اعتلای واقعی بازار مسکن و تعامل آن با اقتصاد ملی خواهد بود.
منبع:روزنامه جهان صنعت
